欧盟房价自2015年以来首次出现季度下跌，标志着地产繁荣的落幕。而地产基金的“流动性错配”问题，也引起了欧洲央行的警惕。

随着欧洲央行提高借贷成本，欧盟近十年的住宅房地产市场繁荣宣告终结，该地区的房价自2015年以来首次出现季度下跌。

欧盟统计局周二表示，欧盟2022年第四季度的房价平均环比下跌了1.5%，27个成员国中的15个出现房价下跌，跌幅最大的是丹麦和德国，房价分别下跌了6.5%和5%。

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更高的利率和飙升的生活成本正在阻止许多欧洲人买房，导致抵押贷款需求急剧下降，给房价带来了下行压力。

个别国家最近公布的数据表明，房价在今年头几个月可能会继续下降。根据荷兰国家统计局上个月的数据，该国房价在1月至2月期间下跌了1.5% 。

这其中也有例外，比如克罗地亚，在1月份加入欧元区之前，外国买家在该国的买房需求不断增加，推动房价在去年最后一个季度上涨了4.7%。但现在欧盟大部分地区已经逆转了过去十年房价飙升的盛况。

虽然当前欧盟的房价仍比2014年初高出50%以上，但欧洲央行和该联盟其他成员国央行的进一步加息举措预计将继续影响市场。

标准普尔全球市场情报公司经济学家Anja Heimann表示：

“我们预计未来几个季度房价走势将进一步恶化，但建筑行业缺乏投资最终将通过限制供应来稳定价格。”

欧洲央行上个月将存款利率上调了50个基点至3%，使欧元区的借贷成本升至2008年金融危机以来的最高水平，一些决策者表示5月份可能会再次上调利率。

作为回应，银行收紧了信贷条件。分析师认为，在过去一个月由美国硅谷银行倒闭及其瑞信被瑞银低价收购引发的动荡之后，银行业的信贷收紧可能加剧。

欧洲央行副行长路易斯·德金多斯在上周末的一次讲话中表示：

“我们可能会看到银行的融资成本进一步上升，信贷标准收紧，贷款增长放缓。”

根据欧洲央行上周公布的数据，2月份银行对欧元区企业的贷款总额连续第三个月下降，三个月总额下降至720亿欧元，结束了近五年的持续增长。

银行业危机的外溢影响使本就摇摇欲坠的房地产市场更加脆弱。MSCI欧洲房地产指数3月份下跌14%，接近2009年初以来的最低水平。

瑞典房地产市场是欧洲的“重灾区”，过去一年下跌了 15%。根据抵押贷款机构SBAB银行周一的数据，瑞典房价在2月至3月期间下跌0.8%后，下降趋势仍在继续。

抵押贷款提供商Nationwide上周发布的数据显示，英国的房地产市场也出现了急剧下滑，2月至3月房价下跌了0.8%。自去年夏天以来，英国房价持续下跌，同比下跌3.1%，为2009年以来的最大跌幅。

欧洲央行警告地产基金风险

与房地产市场密切相关的地产基金引起了官方机构的警惕。欧洲央行官员发布报告，呼吁对商业地产基金加强监管，以防止这个资产净值超过1万亿欧元的行业出现流动性危机。

上述提议反映了监管机构和投资者的担忧，即近期的银行业动荡可能会加剧商业地产市场的压力，并将后者推入危机。反过来，欧洲央行也称，地产基金的高度杠杆化将放大投资者在低迷时期的损失，并增加任何危机向银行体系蔓延的风险。

欧洲央行官员周一在一份公告中警告说，投资于非流动性房地产资产并允许投资者在短时间内撤出资金的地产基金面临“流动性错配”的风险，对商业房地产市场和更广泛的金融稳定性构成了威胁，应该制定政策来解决此类基金的结构性弱点。据称，“明显的脆弱迹象”包括“市场流动性下降和价格调整，这在很大程度上是由宏观金融前景的不确定性和货币紧缩造成的”。

欧洲央行援引了黑石房地产收入信托（Breit）最近决定限制投资者赎回的决定。该基金收到的撤资请求激增，3月收到了45亿美元的赎回请求，较2月增加了15%。它还指出，在去年英国“迷你”预算导致债券市场抛售潮后，该国的房地产基金对资金流出施加了限制。

报告称，更严格的规定将使房地产基金能够“更好地管理流动性，并将市场压力期间可能出现的赎回成本内部化”。它补充说，如果没有足够的流动性管理工具，这些基金可能“不得不诉诸资产抛售，从而放大市场压力”。

欧洲央行提出的措施包括降低投资者提取资金的频率，要求他们提前更长时间发出通知，并引入更长的最低持有期。欧洲央行还呼吁在整个欧元区国对地产基金实施一致的规则，并表示基金还应向投资者的撤资行为收取费用，并设置“门槛”以限制进一步的资金外流。